購屋本質上是為了滿足居住需求,在購屋條件尚未成熟前,租屋可作為滿足居住需求的替代方案。進行購屋決策需先考量可負擔房屋總價、家庭需求、可負擔房屋單價,然後才在財務能力範圍內選擇適合的購屋標的。本文分別就租屋與購屋的比較、房屋貸款以及購屋決策流程進行說明。

租屋與購屋的比較

租屋和購屋都能滿足居住需求,個人及家庭可視其條件作選擇。表一整理租屋及購屋的優缺點,以下作簡要說明。

租屋的優點在於遷徙自由度較高,可因應家庭條件、工作地點以及收入水準調整。隨著子女的出生及成長,家庭人數會逐漸增加,可改租用空間較大的房屋。當工作地點異動時,租屋地點可隨工作地點轉換而調整。當家庭收入增加時,可租用條件較佳的房屋;當家庭收入減少時,也可調降對住屋的要求,以減少租金壓力。租屋的缺點則在於自主性較差,包括:被要求搬離、無法依己意裝修房屋,以及租金可能調高的風險。

購屋的優點包括自主性較佳及可累積財富。在自主性方面,擁有自宅不必被迫搬離,可帶來安定的感覺,並且可以在合法範圍內裝修房屋以提高生活品質。在累積財富方面,隨著購屋前準備自備款及購屋後償還貸款,家庭財富會逐漸增加,房屋價格上漲也有機會帶來財富增值。

購屋的缺點則在於換屋時會有包括稅捐、仲介費、求售折價等成本,導致流動性較低而不易因應家庭情況調整。持有房屋需負擔房屋稅、地價稅及維修費用,房屋價格下跌則會造成財富減損。

房屋貸款對家庭財務的影響

房屋貸款可以協助家庭提早達成購屋目標,貸款後則於約定期間內償還本金利息,由於房屋貸款期間較長,對家庭財務的影響不可忽視。較高貸款金額日後也需負擔較高本金利息,可能排擠生活支出及其他理財目標,並有提高家庭財務風險之虞。萬一家庭收入中斷或大幅減少,無法支付房貸本息,房屋可能會被拍賣。一般情況下,包含房貸本息的固定償債支出,最好不要超過家庭收入的三成。

表二以20年期房屋貸款,每月本利平均攤還,年利率3%,家庭月收入8萬元為例進行說明。貸款金額為二百萬時,每月房貸本息約為1.11萬,僅佔家庭收入的14%,償債後仍有6.89萬可支應生活支出及其他理財目標。貸款金額為四百萬時,每月房貸本息約2.22萬,已達家庭收入的28%,接近家庭收入的三成,表示四百萬已接近家庭可負擔房貸金額的上限。貸款金額為八百萬時,每月償債本息為4.44萬,佔家庭收入的55%,償債後可支配收入只剩3.56萬,可能排擠生活支出及其他理財目標。

購屋決策流程

購屋決策首先應考慮可負擔的房屋總價,以免因購屋而造成家庭無法負荷的財務壓力。表二顯示,對月收入八萬的家庭而言,四百萬大約是其可負擔的房屋貸款金額上限。如果家庭已擁有四百萬的自備款,則可負擔房屋總價可達到八百萬。但是如果家庭只有二百萬的自備款,則其可負擔房屋總價只有六百萬。在可負擔房屋貸款不變的前提下,若要提高可負擔房屋總價,可能需要延後購屋時點以提高自備款,在購屋前則以租屋來滿足居住需求。

其次,應考量家庭需求,以家庭人口及成員年齡等因素,推算出合理房屋坪數。然後在可負擔房屋總價之下,選擇可負擔之房屋每坪單價,例如要買二十坪房屋,在八百萬總價預算下,可負擔房屋單價為每坪四十萬。最後綜合考量區位、屋齡、生活機能等條件,選擇財務可負擔的購屋標的。

購屋是個人及家庭重要的理財決策,推算可負擔房屋總價並據以進行購屋決策,方能提升財務資源配置效率,達成財務富足的人生。

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