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聯徵資料很寶貴,不要輕易授權銀行調閱喔!

延續上篇,詢完估價後,如果銀行的估價和你心目中的目標價差不多,甚至還比較高的話,就可以放心議價囉!確認成交後,除了仲介和代書會協助詢問貸款銀行外,你也可以針對之前回覆條件較好的幾家銀行自行詢問,並重新提供以下資料供銀行評估:

1.收入資料:最近6個月的薪轉存摺封面和內頁(須先補登存摺)或是去年的扣繳憑單。

2.財力證明:最近1年常往來的銀行存摺封面和內頁(須先補登存摺,由於銀行主要要看存摺餘額,並確認不是為了貸款臨時存進去的,所以可以提供餘額較多且往來3個月以上的1~2家銀行存摺影本)、定存證明、股票和基金明細(可以用網路銀行列印股票和基金的持股明細給銀行參考,雖然因股價波動較大,銀行通常不認列資產,但仍有加分作用)、保險合約影本等,確認你有存款和可供變現的投資,讓銀行提高你的還款能力額度。

3.買賣資料:買賣合約影本、買賣合約價金流程,如匯款單和支票影本,證明買賣確實存在。

如果有提供保證人,則除了上述文件外,還須要提供保證人的收入資料、財力證明給銀行。

除了貸款人和保證人提供的資料外,為了調查每個人的信用資訊,各個金融行庫和金融聯合徵信中心串連(簡稱「聯徵」),每個人的貸款金額、每一張信用卡的未付款金額、是否有當保證人、最近3年是否有逾期繳款紀錄、最近12個月有無預借現金、有無被任何銀行拒絕往來…等資訊都可以在聯徵中心查詢到。基於個人資料隱私,金融行庫如要調閱你的聯徵資訊,需要取得你的同意。

記得:在還沒有確定要貸哪一家前,先不要填貸款申請書,也不要提供貸款人的身分證影本或授權銀行調聯徵喔!因為聯徵報告也會顯示最近3個月的「被查詢紀錄」,如果最近3個月被密集的調閱聯徵記錄,表示你有貸款的需求,但是可能收入信用條件不佳,其他家銀行提供的貸款條件都不好,所以才會密集詢問其他家銀行,所以在聯徵記錄中「被查詢紀錄」最好越少越好。可以先初步比較各家銀行給的估價和貸款條件,等確定要申請貸款時,再授權其中條件比較好的1~2家填貸款申請書,並授權其調聯徵即可。

Q&A:如果調聯徵時名下有其他貸款怎麼辦?

一般來說,如申請房貸時名下還有其他借貸的確會影響房貸申請的額度,畢竟,如果你本來已經有使用其他貸款,要說服銀行你的財力實力很好,的確有點困難。如果調閱聯徵時你名下有未還完的信貸,可以先跟家人情商先借一筆金額還完信貸餘額,並跟銀行申請「清償證明書」,向銀行告知貸款已經還清,在確認申請貸款時將「清償證明書」正本提供給房貸銀行即可。

誤踩地雷,貸款成數少兩成,利息調升1%!

確認申請貸款後,補上貸款申請書、個人身分證影本、收入資料、財力證明、合約影本就完成申請囉!收到你的申請資料後,銀行會開始進行以下的步驟:

•資料審核與調閱聯合徵信:
針對你提供的文件銀行將進行審閱,並調閱聯合徵信,審核你的信用條件。

•實際鑑價:
銀行的鑑價人員或業務將實地勘查物件,請仲介或屋主協助帶看,基於屋況、銀行的行情資料庫和該筆買賣的實際成交價格去做加減分,得出鑑價報告。

•確認核貸金額、利息條件,並與貸款人和保人照會:
核貸人員將參考貸款人提供的收入、財力證明、聯徵資料和鑑價報告得出貸款條件,包含核貸金額、貸款年數、利息、是否提供寬限期等,並回報給你。如確定要貸款,銀行照會人員會約定時間打電話與貸款人和保證人照會,確認有此貸款申請。照會的目的是為了確認是貸款人和保證人本人,所以照會時會詢問物件地址、樓層、坪數、買賣金額、房屋使用用途貸款金額、頭期款金額和支付時間等。此外,為了確認你有在上班,有償款能力,照會人員通常會打公司電話給你進行照會,避免貸款人已經離職。

由於目前央行打房,銀行對於投資客的貸款條件通常不會太好,銀行通常會在照會時試探了解你是自住還是投資。我有一個朋友他名下已有一間房子A,目前戶籍是在爸媽家B,他和老婆剛買了一間房子C,打算將C登記在老婆名下,申請8成的貸款,由他當老婆的保證人。資料審核、鑑價都沒有問題,到了最後一關,銀行照會時問他:他目前是住在A還是B,他回答B,銀行問他,那A房子現在作什麼用途?他誠實地回答:「租給別人」。雖然他強調C房子是為了自住,但是銀行還是認定他是投資客,最後貸款只核貸6成,利率調整為2.8%,取消寬限期!

他匆匆忙忙送了第二家銀行,這一次照會他回答他目前住在A,因為戶籍一直沒去遷所以還是在爸媽家B,他和老婆買C是為了換屋,搬家後A房子會賣掉。這一次,這家銀行核貸8成,利率1.88%,寬限期2年!照會上的失誤竟然讓貸款成數少兩成,利息調升1%!照會前一定要沙盤推演一次!如果照會時怕銀行問太多,可以委婉地說自己等一下要開會,要長話短說,這一招很好用,可以學起來喔!

•簽約對保:
如果前面流程進行順利,最後銀行房貸業務就會與貸款人和保證人約時間當面親自簽約和對保。這個流程須要本人親自出席。對保約需要1個小時,要事先安排時間。

•撥款:
簽約對保後,銀行就會將核貸金額進行撥款。如前屋主有未償還的房貸,銀行會先代為償還剩餘貸款金額,其它的餘額才會撥入履保帳戶或是賣方的戶頭。完成撥款後,代書就會進行過戶和交屋的流程,交易也即將完成囉!

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